Blog

จากที่เดิมที พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับเก่าก็คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และได้มีการปรับปรุงแก้ไขจนมีฉบับใหม่ล่าสุด คือ พ.ร.บ.อาคารชุด(ฉบับที่ 4) มีผลบังคับใช้เมื่อ 4 ก.ค.2551 ด้วยเหตุผลที่ว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ได้ใช้มานานมากแล้ว ทำให้ไม่สอดคล้องกับการปฏิบัติจริง และไม่สามารถคุ้มครองผู้ซื้อหรือผู้บริโภคได้ จึงได้มีการเพิ่มเติมบทบัญญัติ และมีข้อกำหนดบางตัวที่มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งพอมาถึงปี 2560 นี้ก็นับว่าล่วงเลยมาหลายปีแล้ว แต่ก็ยังมีข้อสงสัยกันอยู่ ที่ยังไม่รู้และที่ยังขาดความเข้าใจก็ยังคงมีอยู่มากเช่นกัน มาดูว่าในข้อกำหนด พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้มีอะไรที่เปลี่ยนไปบ้าง

• 1.1 “การประชุมใหญ่” หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วมแล้วแต่กรณี
• 1.2 “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
• 1.3 “กรรมการ” หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
• 1.4 “ผู้จัดการ” หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

ในทางกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้ ได้ระบุให้มีหลักฐานและรายละเอียดเพิ่มเติมในการยื่นเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด ดังนี้

• 2.1 แผนผังอาคารชุด โดยขอให้ระบุรวมถึงเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะด้วย เพราะป้องกันปัญหาจากที่เคยมีอาคารชุดหรือคอนโดในหลายๆ โครงการที่มีการเอาที่ดินของผู้อื่นมาทำเป็นทางเข้าออก ดังนั้นต้องรวมในแผนผังด้วย
• 2.2 กำหนดให้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทั้งที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ และลักษณะการใช้ประโยชน์ เป็นต้น
• 2.3 การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด กำหนดให้เอกสาร ข้อมูลหรือภาพใดๆ ก็ตามที่เกี่ยวกับการโฆษณาขายห้องชุด ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วยและให้เก็บไว้เพื่อเป็นหลักฐานอ้างอิง เพราะหลังจากคอนโดก่อสร้างแล้วเสร็จมักจะไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ จึงให้ตีความไปในทางที่เป็นประโยชน์กับทางผู้ซื้อเป็นหลัก
• 2.4 การทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ระหว่างทางโครงการกับผู้ซื้อห้องชุดนั้น ต้องทำตามแบบสัญญามาตรฐาน แต่ถ้าในสัญญาไม่เป็นไปทำตามแบบสัญญาและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ สัญญาส่วนนั้นถือเป็นโมฆะ

จากพ.ร.บ.เก่าปี 2522 กรรมสิทธิ์ในส่วนของเนื้อที่ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วม ได้ระบุว่าเป็นไปตามอัตราส่วนของราคาห้องชุด ซึ่งแลดูจะมีปัญหาเพราะราคามีการเปลี่ยนแปลงได้ แต่ในกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นั้นให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดตามที่ขอจดทะเบียนไว้ ส่วนประเด็นที่เป็นปัญหาเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในเนื้อที่ หรือระบบต่างๆ ในอาคารว่าส่วนไหนใช่หรือไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลางนั้น จึงได้กำหนดไว้ คือ

• 3.1 การตั้งสำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด ถือว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางและจะต้องอยู่ภายในอาคารชุดเท่านั้น
• 3.2 สิ่งก่อสร้างหรืองานระบบต่างๆ ที่เกี่ยวกับความปลอดภัยถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น การจัดแสงสว่าง การปรับอากาศ การระบายน้ำ หรือการกำจัดขยะสิ่งปฏิกูล เป็นต้น
• 3.3 กรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้า ต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนเจ้าของร่วม
• 3.4 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ทั้งค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากสิ่งของที่ใช้ประโยชน์เป็นส่วนรวม และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา ซ่อมแซม ร่วมกันจ่ายตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์
• 3.5 กรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชําระเงินภายในเวลาที่กําหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปี หากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20% ต่อปี และอาจถูกตัดสิทธิ์จากการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ด้วย
• 3.6 บุคคลต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมด และในอนาคตแม้จะมีเจ้าของห้องชุดที่มีการเปลี่ยนสัญชาติหรือจากผู้ที่ได้รับโอนในฐานะที่เป็นทายาทมรดกเป็นคนต่างด้าว แต่การมีกรรมสิทธิ์นั้นยังเกิน 49% ต้องจำหน่ายในส่วนที่เกินนั้นภายใน 1 ปี นับจากวันที่เสียสัญชาติไทย

สำหรับผู้ที่ต้องการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามกฎหมาย พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้ ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุด โดยทางผู้จัดการต้องออกให้เจ้าของร่วมภายใน 15 วัน ซึ่งแต่เดิมนั้นไม่ได้มีการกำหนดเวลา ทำให้เจ้าของร่วมไม่สะดวกและก่อให้เกิดความล่าช้า

• 4.1 เกี่ยวกับข้อบังคับอาคารชุด สามารถแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนอาคารชุดไว้ได้ แต่ต้องเป็นไปโดยมติของที่ประชุมใหญ่ ต้องนําไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน
• 4.2 กำหนดคุณสมบัติกรรมการนิติอาคารชุด การเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แล้วอาศัยช่องทางนี้เอาเปรียบลูกบ้าน เช่น ทำให้เจ้าของอาคารชุดไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดที่ยังขายไม่ได้ เป็นต้น ซึ่งนอกจากกำหนดคุณสมบัติแล้ว ยังกำหนดของการพ้นตำแหน่ง และระบุอำนาจหน้าที่เพิ่มในเรื่องการทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายและให้มีการติดประกาศเพื่อทราบ และต้องฟ้องบังคับชําระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชําระค่าใช้จ่าย เกิน 6 เดือนขึ้นไปด้วย

ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน มีวาระการดํารงตําแหน่งคราวละ 2 ปี และจะดำรงตำแหน่งได้ไม่เกิน 2 วาระ และต้องนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับจากวันประชุมใหญ่ ซึ่งเหตุผลในการกำหนดและเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนของผู้จัดการอาคารชุดขึ้นมานั้น สืบเนื่องจากในทางปฏิบัติ เจ้าของโครงการมักส่งตัวแทนของตนเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดแล้วใช้ช่องทางนี้ในการเอาเปรียบผู้พักอาศัยนั่นเอง

• 6.1 ต้องเป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม เป็นผู้แทนโดยชอบธรรม หรือเป็นตัวแทนของนิติบุคคลจำนวนหนึ่งคน ในกรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม
• 6.2 กรรมการพ้นจากตําแหน่งเมื่อตาย ลาออก เป็นบุคคลมีลักษณะต้องห้ามที่ประชุมใหญ่มีมติให้พ้นจากตําแหน่ง
• 6.3 ในการประชุมให้ประธานกรรมการเป็นผู้เรียกประชุม หรือในกรณีที่กรรมการตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุม และต้องมีกรรมการไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจํานวนกรรมการทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม การวินิจฉัยชี้ขาดของที่ประชุมให้ถือเสียงข้างมาก หากคะแนนเสียงเท่ากันให้ประธานมีสิทธิ์เพิ่มอีกเสียงเพื่อชี้ขาด

• 7.1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุล อย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน ต้องมีรายการแสดงจํานวนสินทรัพย์และหนี้สิน บัญชีรายรับรายจ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนําเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่
• 7.2 ต้องจัดทํารายงานประจําปีแสดงผลการดําเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และส่งสําเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วม ก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน
• 7.3 เก็บรักษารายงานประจําปีแสดงผลการดําเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สํานักงานของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้

การเพิ่มเติมบทบัญญัตินี้ก็เพื่อลดช่องว่างในการที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเข้าดำเนินกิจการต่างๆ โดยพลการ และจากเดิมการประชุมต้องเป็น 1 ใน 3 ของจำนวนเสียง ทำให้จัดการประชุมได้ยาก จึงได้กำหนดการประชุมดังนี้

• 8.1 การประชุมใหญ่สามัญครั้งแรก – ภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการและพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการที่จดทะเบียนไว้
• 8.2 การประชุมใหญ่สามัญ – จัดให้มีปีละ 1 ครั้งภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อพิจารณาอนุมัติงบดุล รายงานประจําปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชี และพิจารณาเรื่องอื่นๆ ซึ่งการเรียกประชุมใหญ่ต้องทำหนังสือนัด อย่างน้อย 7 วันก่อนประชุม และในการประชุมต้องมีการลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุม
• 8.3 ประชุมใหญ่วิสามัญ – ในกรณีมีเหตุจําเป็นผู้ที่มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญได้ คือ ผู้จัดการ, คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุม หรือเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 20% ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อ

ในการปฏิบัติตามพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่นี้ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจดังต่อไปนี้

• 9.1 มีหนังสือเรียกบุคคลใดมาให้ถ้อยคําชี้แจงข้อเท็จจริงหรือทําคําชี้แจงเป็นหนังสือ หรือให้ส่งหลักฐานใดเพื่อประกอบการพิจารณาหรือตรวจสอบการปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้
• 9.2 เข้าไปในที่ดินและอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด หรือสถานที่ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด เพื่อ ตรวจดูเอกสารหรือหลักฐาน ข้อเท็จจริง เพื่อประกอบการพิจารณาหรือตรวจสอบการปฏิบัติการ
• 9.3 อายัดเอกสาร บัญชี ทะเบียน หรือหลักฐานเพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบและดําเนินคดี

ได้มีการเพิ่มบทบัญญัติถึงการกำหนดโทษ กรณีที่มีผู้ใดฝ่าฝืน ไม่ปฏิบัติตามจะมีการระวางโทษและปรับเงินในอัตราต่างๆ ตั้งแต่มาตรา 63 ถึงมาตรา 73 ตามพ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ 2551 นี้ เช่น หากสัญญาซื้อขายไม่ได้ตามแบบมาตรฐานจะปรับในอัตราไม่เกินหนึ่งแสนบาท เป็นต้น

ในปัจจุบันจากที่ได้ทราบกันอยู่บ้างว่า กฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับใหม่ นี้ได้รับการยอมรับว่าเป็น “กฎหมายคอนโดใหม่คุ้มครองผู้บริโภค” หรือลูกบ้านเป็นอย่างมาก ถึงแม้ในมุมของดีเวลลอปเปอร์จะมีข้อแย้งบางจุดในข้อกำหนด โดยอ้างว่ามีการเร่งผลักดันกฎหมายคอนโดออกมาใช้ของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) จนมีการทักท้วงว่าเป็นข้อผิดพลาด ทำให้เกิดปัญหาและเห็นว่าไม่สอดคล้องในทางปฏิบัติจริง ซึ่งความจริงแล้วกฎหมายคอนโดฉบับใหม่ได้ปรับปรุงมาเพื่อให้เหมาะกับการปฏิบัติจริงอยู่แล้วและยังเป็นการคุ้มครองผลประโยชน์ลูกบ้านด้วย ฉะนั้นในส่วนของเจ้าของโครงการก็ต้องเคารพกฎกติกา นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับให้สอดคล้องกับกฎหมายคอนโดดังกล่าวด้วย และเพื่อป้องกันปัญหาต่างๆ ลูกบ้านก็ควรพัฒนาหาความรู้ให้เท่าทัน จะได้ไม่ต้องเกิดปัญหาให้หนักใจในภายหลัง